C’est quoi la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Inutile de se plonger dans un code pour connaître la définition de la valeur vénale : elle n’existe dans aucun texte légal ou réglementaire. Alors même que le livre des procédures fiscales et le Code général des impôts y font référence.

C’est la jurisprudence qui nous donne la réponse : la valeur vénale est « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782). 

En d’autres termes, la valeur vénale, c’est le prix que vous pouvez retirer de la mise en vente du bien sur le marché immobilier.

 

Pourquoi estimer la valeur vénale d’un bien ?

En connaissant la valeur d’un bien immobilier, vous êtes assuré de vendre au meilleur prix et d’éviter un redressement fiscal à l’IFI, en succession ou donation. 

 

Pour calculer le montant des droits de succession ou de donation

En donation, il appartient aux donateurs de procéder à l’évaluation d’un bien. En succession, aux héritiers. Et gare à la sous-évaluation ! L’administration fiscale veille au grain, et vous pouvez subir un redressement, avec recalcul des droits de donation ou de succession, majorés des pénalités de retard. 

 

Pour déterminer le montant de l’indemnité de remplacement

Votre bien immobilier a subi un sinistre ? La compagnie assurance se base aussi sur la valeur vénale du bien immobilier pour vous proposer une indemnisation.

 

Comment calculer la valeur vénale d’un logement ?

Le calcul de la valeur vénale d’un logement prend en compte de nombreux critères objectifs comme :

 

• L’emplacement ;
• L’état du logement ;
• L’état du marché local ;
• La superficie du bien et son nombre de pièces ;
• L’exposition ;
• L’étage pour un appartement en copropriété ;
• La présence et les caractéristiques du terrain pour une maison ;
• Les dépendances (cave, parking, balcon, terrasse…) ;
• La performance énergétique…

Alors, comment avoir une idée de la valeur vénale de son bien ? Voici quelques pistes à explorer.

 

Faire appel à un agent immobilier pour estimer la valeur vénale

L’agent immobilier, à ne pas confondre avec le mandataire immobilier (le premier dispose de la carte professionnelle, le second, non), peut aussi vous aider à évaluer votre bien immobilier.

Expert d’un marché local, il sait comment intégrer les caractéristiques du logement dans son estimation. Mais vous devrez mettre la main à la poche : sa commission représente entre 3 et 7 % du prix de vente.

 

Recourir à un iBuyer

Les sociétés de Achetons Maisons vous propose de vous racheter votre bien après avoir procédé à l’estimation de sa valeur vénale. Dans un premier temps, un algorithme détermine le juste prix, qui est ensuite expertisé et confirmé par des spécialistes en valorisation.